Plan- og bygningsetaten i Oslo
Trondheimsveien 5
0560 Oslo

Dato: 28.01.03

Vedr. reguleringsforslag til offentlig ettersyn - Schultz gate 1

Borettslaget har inndelt sine bemerkninger til forslaget til regulering i tre deler: 1. Feil og mangler ved materialet i begge alternative forslag
2. Bemerkninger til alternativ 1
3. Bemerkninger til alternativ 2

1. Feil og mangler ved materialet i begge alternative forslag
Det er nødvendig å påpeke følgende feil og mangler ved materialet som omhandler både alternativ 1 og alternativ 2.:

Planutsnittet
Planutsnittet for alternativene viser ikke hele kvartalet , det gjør det vanskelig å vurdere konsekvensene av reguleringsforslagene for kvartalet som helhet.

Planskissene
- I planskissene på side 2 er det ikke vist korrekte linjer for eksisterende bygningers avgrensning, og det er ikke vist korrekte etasjeangivelser for eksisterende bebyggelse:

- Bakgårdsbygningen for Bogstadveien 39 er vist med 8 etasjer,den har kun 2 etasjer. 8. etasje mot gatene er tilbaketrukket.

- Bogstadveien 35 er vist med en planavgrensning som er grøntavgrensningen rundt bygget og ikke byggets avgrensning. Bygningen er betydlig mindre i grunnplan enn det som er vist i planskissene. Bygningen er på planskissen angitt med 11 etasjer, dette er også feil; den har 10 etasjer + inntrukket loft.

Ole Vigsgate 18 er angitt med 4 etasjer, dette er feil; bygningen har 3 etasjer +loft.

- Bogstadveien 37 har ikke fått angitt etasjeantall, denne bygninger har 4 etasjer +loft.

Snittene
- Snittene på side 5 er ikke målholdige og blir derfor umulige å kontrollere, eksisterende høyhus har 10 etasjer +loft. Ingen av alternativene viser nybygg med oppbygning på tak for heismaskin, ventilasjon, med mer, som vil komme i tillegg til de viste etasjer.

Dybde på bebyggelse
- Begge forslagene beskriver nytt bygningsvolum mot Schultzgate som tilpasset eksisterende bebyggelse i dybde og byggelinjer. Den foreslåtte nye bebyggelsen er dypere enn begge tilstøtende eksisterende bygningsvolumer. Dette er årsaken til at forslagstiller ikke klarer å lage gjennomgående leiligheter. Ved å redusere dybden på det foreslåtte bygningsvolumet vil det være uproblematisk å lage gjennomgående toromsleiligheter. Gjennomgående toromsleiligheter finnes det mange av i Oslo, eksempelvis i Bogstadveien 39.

Vegetasjon
- Eksisterende beplantning er beskrevet som i hovedsak 3 store trær som alle står ved/i byggelinjen mot Schultzgate. Dette er mangelfullt: Eksisterende beplantning på tomten består av 7 store trær, i hovedsak lind og bjørk. Ett av de øvrige store trærne står i tomtens grense mot Bogstadveien 39, to står i grensen mot bogstadveien 35, og ett står i grensen mot OleVigsgate 20. (I tillegg står det et stort tre på eiendommen til OleVigsgate 18. ) For beboerne av kvartalet er det de store trærne inni kvartalet som har størst betydning.

Fasadeoppriss/etasjeantall
- I fasade oppriss og etasjeangivelse for nybygg mot Schultzgate vises det i teksten til tilpassning til eksisterende funkisbebyggelse i Bogstadveien 39, med 5 etasjer og en inntrukket 6. etasje. Ole Vigs gate 20 har imidlertid kun tre etasjer + loft. Forholdet til dette bygget omtales ikke overhodet verken i forbindelse med etasjeantall eller i forbindelse med fasadeoppriss. Det er viktig å legge merke til at den høyere delen av karrébebyggelsen i kvartalet ligger mot Bogstadveien, og så trappes bebyggelsen ned i sidegatene.

2. bemerkninger til alternativ 1:

Kvartalsstruktur
- I teksten legges det vekt på det aktuelle kvartalets manglende helhet vedrørende bygningstypolologi og etasje antall:

Kvartalet består av 10 bygninger av type karrébebyggelse med åpne gårdsrom, og 1 bygning av type punkthus, som har brutt med karréstrukturen og erstattet karrébebyggelsen med et punkthus plassert midt på tomten. Tre av bygårdene har bakgårdsbebyggelse på 2-4 etasjer.

Henrik Wergelands allé danner et tun mot Bogstadveien midt på kvartalet, dette er ikke en gjennomgående gate med regulert trafikk.

Karrébebyggelsen består av tre gårder med 3 etasjer+loft, tre gårder med 4 etasjer +loft, to gårder med 5 etasjer ,to gårder med fra 4-8 etasjer. Punkthus har 10 etasjer +loft.

Kvartalet er bygget opp av enten karrébebyggelse eller punkthus. Med unntak av punkthuset ligger de høye bygårdene mot Bogstadveien.

Alternativ 1 foreslår både karrébebyggelse og punkthus/høyhus, og i tillegg foreslås det at bortimot all bakke skal bebygges med en etasje. Dette begrunner forslagstiller i at kvartalet er så lite enhetlig at det inviterer til ytterligere fortetting og ulik byggehøyde. Som forklart ovenfor er ikke kvartalet så lite enhetlig som forslagstiller vil ha det til. Pga punkthus og Henrik Wergelands allé ligger eksisterende bygninger nærmest rundt to ikke lukkede bakgårder og ved nybygging burde kvartalets bymessige struktur tydeliggjøres fremfør å ødelegges. Foreslåtte regulering alt.1 bryter med all bytypologi og byplanlegging da den ikke velger mellom tre ulike bygningstyper men legger alle tre typer på en tomt. Det er spekulasjonsbyggeri verre enn Grünerløkka var i sin tid. På Grünerløkka ble det ikke bygget 7 og 11 etasjer verken langs gaten eller i bakgården. Etasjeantallet ble holdt på 4 og 5 etasjer + loft. På Grünerløkka er bakgårdsbygningene nå regulert til riving slik at boligene i karrébebyggelsen kan få rolige, grønne bakgårder med lys og luft. Nettopp dette er med på å styrke områdets popularitet som boligområde. En igjenbygging av byens gårdsrom slik det foreslås i alt.1 vil gi uakseptable lysforhold og luftforhold for både eksisterende og de nye boligene. En så høy tetthet vil gi begreper som innsynsproblematikk helt ny mening, gardinene vil måtte være fortrukket hele dagen. Påstander fra forslagstiller om at utsiktsforholdene for eksisterende bygninger ikke forringes nevneverdig ved høy tomteutnyttelse faller på sin egen urimelighet. Eksempelvis vil nordvestvendte leiligheter i Bogstadveien 35 få endret sin utsikt fra full panorama til null utsikt.

Kommunedelplan
I kommunedelplanen fokuseres det på å øke boligandelen med variert sammensetning av boenheter i indre by, innefor visse rammer:

- restriktiv parkeringspolitikk

- endringer i bygningsmassen skal understøtte det lokale oppvekstmiljø og bokvalitet

- Bofunksjon skal være overordnet i en blandet bruk

- Miljøkvaliteter i vegetasjon skal bevares

- Kvalitet for ny bebyggelse skal dokumenteres i forhold til tilstøtende bebyggelse og bokvalitet

- Tomteutnyttelse skal tilpasses strøksmessigkvalitet og miljø. Det skal vises tilbakeholdenhet med prosjekter som innebærer fortetting eller introduserer strøksfremmede bygningshøyder og bygningsvolum

- Bygatenettets urbane kvaliteter skal ivaretas og primært utformes for lokal atkomst og opphold med redusert kjørehastighet, fremmedparkering og trafikkmengde.

- Tiltak som kan redusere gjennomgangstrafikk skal vektlegges. Virksomhet som skaper mye biltrafikk bør unngås. Forbedring av luftkvalitet og støyforhold skal tilstrebes.

Regulering skal søke å følge opp de overordnede mål i kommunedelplan for indre Oslo. Sameiet Bogstadveien 39 kan ikke se at alternativ 1 følger opp noen av hovedmålsetningene ved kommunedelplanen.

Utnyttelse
Den foreslåtte bebyggelse har en struktur som mangler tilpasning til eksisterende situasjon. Dette fremkommer tydelig gjennom utnyttelsesgraden i det foreslåtte alternativ 1. En utnyttelse på 500 % TU er alt annet enn tilpasset eksisterende strøkskvalitet eller eksisterende bebygde tomters utnyttelse. Den foreslåtte ekstremt høye utnyttelsen gir grunn til å betvile forslagstillers seriøsitet. Vi kan få inntrykk av at forslagstiller legger frem et forslag med ekstrem utnyttelse for å spekulere i at kanskje halvparten eller 2/3 delers utnyttelse blir vedtatt. Da vil man kanskje få regulert til "bare" inntill 6 etasjer i bakgården. Dersom de i utgangspunktet foreslo 6 etasjer ville det også fremstå som for stor utnyttelse av tomten, da bakgården ikke burde bebygges i det hele tatt, men sikre et åpent og grønt uteareal for beboerne.

Det neste spørsmålet er om man ved et eventuelt vedtak ønsker å gi denne typen utnyttelse og utbygging presedens slik at det åpner for høyhusbebyggelse i de øvrige bakgårder, ikke bare i dette kvartalets tomter men for øvrig i byen. Det vil i tilfelle være med på en dramatisk forringelse av boligkvaliteten sentrumsnære boligstrøk.

Næringsvirksomhet - dagligvarehandel
Forslagstiller viser til at virksomhet med dagligvarehandel ikke gir støyende musikk i sene nattetimer, slik kafédrift for eksempel gir. Det er riktig, men dagligvarehandel genererer mye personbiltrafikk i hele åpningstiden, og varelevering starter svært tidlig og er meget støyende. I tillegg gir næringsvirksomhet av denne typen store ventilasjonsanlegg med støy og vibrasjoner hele døgnet. Konflikten mellom beboerne og Meny-kjedens butikk i Industrigaten har pågått i årevis pga støy forårsaket av varelevering. Der foregår all levering fra gatesiden, slik at beboerne har en stille side, allikevel er det et stort problem for beboerne.

For øvrig kan det nevnes at det i umiddelbar nærhet ligger fire ulike dagligvareforretninger, Kiwi, Meny, Rimi (åpent til 2300), og Rema 1000. I tillegg er det like nærme en døgnåpen 7 eleven som også selger dagligvarer. Behovet for en ny dagligvareforretning i nabolaget er med andre ikke påtrengende.

Avstand til nabobebyggelse ­ krav til brannsikring
Vi finner det merkelig at forslagstiller legger frem forslag til regulering med bebyggelse som ikke overholder 8 meters avstand til eksisterende bebyggelse. Dette får store konsekvenser for leilighetsplanene, vinduene kan ikke åpnes, og store prosjektøkonomiske konsekvenser ved ekstra brannsikringstiltak i fasader materialer og vinduer.

Leilighetsfordeling
Fordelingen av leiligheter er ikke i henhold til kommunedelsplanens målsetting om variasjon i leilighetstyper, og fordelingen av leilighetstyper er motsatt av hva som er ønskelig for å oppnå stabilt nærmiljø for familier med barn. Boligene er planlagt med 80% 2-roms utleieboliger. Dette fremmer ikke et stabilt nærmiljø for familier og barn.

Omsorgsboliger
Samarbeidsprosjektet med bydelen for omsorgsboliger har ingen garanti for gjennomføring uten offentlige bevilgninger. Risikoen for at også disse boligene blir ordinære toromsutleieboliger er absolutt tilstede.

Utomhusareal
Utomhusareal løftet opp én etasje fra bakken er ugunstig for de tilstøtende gårdsrommene som får klart dårligere forhold med en slik løsning, å kalle dette et miljøfremmende tiltak er villedende.

Sol- og dagslysforhold
Påstander om at sol og dagslysforhold for eksisterende bebyggelse i mindre grad påvirkes av nybyggene er direkte feilaktig. Den foreslåtte høyblokken vil ta både utsyn og dagslys hele dagen for både eksisterende bebyggelse og ny foreslått karrébebyggelse.

3. bemerkninger til alternativ 2

Borettslaget Bogstadveien 39 støtter reguleringsforslaget alternativ 2, men med følgende bemerkninger:

Utomhusareal
Vi støtter plan og bygningsetatens vurderinger når det gjelder uteoppholdsareal i gårdsrommet.

Fasader - materialkvalitet
Balkonger langs gaten kan fremstå som et fremmedelement i forhold til omkringliggende eksisterende bygninger, vi anbefaler at det benyttes franske balkonger/dører i stedet. Det gir et mer helhetlig fasadeuttrykk, i tråd med omkringliggende eksisterende fasader. Den arkitektoniske utformingen av anlegget må utformes med et moderne formspråk, men det er også viktig at det stilles krav til materialkvalitet i konstruksjoner og ved valg av fasadematerialer.

Næringsvirksomhet
Dersom det skal tilrettelegges for næringsvirksomhet i 1. etasje støtter vi plan og bygningsetatens vurdering i at all transport og varelevering må skje fra offentlig gate. Som beboere kjenner vi nødvendigheten av en stille side.

Vi er enige i plan og bygningsetatens og helsevernetatens bemerkninger hvor bofunksjonen må prioriteres dersom det kan være konflikt mellom ulike funksjoner. Dette er for øvrig også nedfelt i kommunedelplanens hovedmålsettninger. Støy i forbindelse med varelevering er ett aspekt, ett annet aspekt som vi allerede kjenner til er støy fra ventilasjonsanlegg fra næringsvirksomhet. Denne typen støy og vibrasjoner er døgnkontinuerlig.

Parkeringsdekning
Vi støtter plan og bygningsetatens forslag i forhold til parkeringsdekning, det er viktig å følge opp intensjoner om en bærekraftig utvikling som er nedfelt i kommunedelplanen for indre by, der det satses på restriktiv parkeringspolitikk, for å redusere fremmedparkering og trafikkmengde.

Vegetasjon - bevaring
For de tre trærne langs Schultzgate er det vanskelig å finne en fremtid som er forenlig med ny bebyggelse. Det store treet ved OleVigs gate 20 er også i konflikt med innkjøring til parkeringsgarasje og nybygg langs Schultzgate. De øvrige tre store trærne er plassert helt i grensen mot Bogstadveien 39 og Bogstadveien 35.

Parkeringsgarasjen under bakken må søkes tilpasset disse tre store trærnes rotsoner slik at gårdsrommet ikke mister disse trærne. På den måten sikres også muligheten til store gårdsromstrær i fremtiden. En slik tilpassning kan gjøres uten at det ødelegger for en rasjonell plan for parkeringsgarasje under bakken.

Store trær er av enorm betydning for gårdsrom; store trær gir trivsel, demper innsynsproblematikken og er viktige for miljø, både i form av vannoppsug (hindrer oversvømmelser i gårdsrom og kjellere) og som støv/støyreduserende faktorer. Vann og avløpsetaten har i sine forhåndsuttalelser også kommet inn på denne problematikken i forbindelse med håndtering av overvann.

Dybde på bebyggelse langs Schultzgate
Ved å redusere dybden på karrébygningen langs Schultzgate kan det prosjekteres og bygges gjennomgående leiligheter, selv om det skal være små toromsleiligheter. For å få til dette må det trolig prosjekters inn ytterligere ett trapperom. Som beboere i Bogstadveien 39 kjenner vi nødvendigheten av å ha minst ett soverom på en stille side.

Komplettering av kvartalsstruktur
Ny bebyggelse langs Schultzgate kan bli et positivt løft for kvartalet da bygningskroppen vil komplettere kvartalsstrukturen og fungere som en avgrensende bygningskropp som vil være med på å privatisere gårdsrommet mellom Bogstadveien 35 og Schultzgate, og redusere støyen inn i dette gårdsrommet. Prosjektet kan også gi kvartalet et stort løft ved å tilrettelegge for et grønt og fint opparbeidet gårdsrom i stedet for asfaltert parkeringsplass slik det er i dag.

Borettslaget Bogstadveien 39
Styret v/nestleder Hans Kristian Moen